KangDede

Hak Guna Usaha (HGU) ; Sebuah Ulasan

Di Indonesia terdapat alas hak atas tanah yang digunakan oleh perusahaan berbadan hukum maupun perorangan yang bergerak dibidang pertanian, peternakan dan perikanan. Alas hak ini diberikan atas aktivitas usaha yang mereka lakukan diatas tanah negara, yang dikenal dengan istilah Hak Guna Usaha atau disingkat HGU.

Lalu apa pengertian HGU tersebut, bagaimana persyaratan untuk mendapatkan HGU serta tata cara mendapatkan HGU tersebut bagi pengusaha? Mari kita bersama-sama mengupas permasalahan tentang HGU ini.

Dasar Hukum

Dasar hukum atau peraturan dan perundang-undangan yang mengatur mengenai Hak Guna Usaha (HGU) adalah sebagai berikut :

  1. Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang dikenal dengan UUPA;
  2. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP);
  3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah;
  4. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 Tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Pemasukan negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional;
  5. Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Petunjuk pelaksanaan PP Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah;
  6. Peraturan Menteri Agraria / Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan;
  7. Peraturan Kepala BPN RI Nomor 1 Tahun 2011 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu;
  8. Peraturan Kepala BPN RI Nomor 3 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu;
  9. Peraturan Menteri ATR/BPN No 7 Tahun 2017 Tentang Pengaturan Dan Tata Cara Penetapan Hak Guna Usaha;
  10. Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 102/KEP-7.1/III/2016 tentang Penyelesaian Terhadap Tanah Yang Tidak Diketahui Pemiliknya atau Milik Perorangan, Instansi Pemerintah, BUMN, BUMD, dan Badan Hukum Lainnya Yang Telah Dikuasai Masyarakat;
  11. SE Menteri ATR/BPN tanggal 22 April 2016 Nomor 1855/15.1/IV/2016 tentang Kemudahan dan Percepatan dalam Pendaftaran Tanah Instansi Pemerintah.

Pengertian HGU (Hak Guna Usaha)

Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

Pengertian Hak Guna Usaha sebagaimana tersebut diatas dapat ditemukan didalam Pasal 28 Ayat (1) UUPA : “Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, , guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan“.

Demikian juga didalam Pengertian Hak Guna Usaha yang dapat ditemukan didalam Peraturan Menteri ATR/BPN sebagaimana tersebut diatas yaitu : Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara untuk usaha pertanian, perikanan atau peternakan.

Didalam pengertian HGU ini dapat kita simpulkan bahwa pemegang HGU memiliki hak untuk mengelola / mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara hanya untuk kepentingan usaha dibidang pertanian, perikanan atau peternakan. (baca bagian Hak dan Kewajiban Pemegang HGU)

Jangka Waktu Hak Guna Usaha (HGU)

Adapun jangka waktu HGU berdasarkan Pasal 29 UUPA maksimal 25 Tahun dan untuk perusahaan dengan kebutuhan tertentu dapat diberikan jangka waktu HGU sampai 35 Tahun.

Setelah Jangka waktu HGU habis, maka pemegang HGU dapat memperpanjang HGU tersebut paling lama sampai dengan 25 Tahun

Setelah perpanjangan HGU habis, berdasarkan pasal Pasal 8 Ayat (2) PP No 40 Th. 1996, maka terhadap objek HGU dapat diberikan pembaharuan : “Sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama

Berdasarkan Pasal 3 Ayat (2) Permen ATR/BPN No 7 Tahun 2017, Pembaharuan HGU dapat diberikan dengan jangka waktu paling lama 35 Tahun.

Berapa Batasan Luas Tanah Yang Dapat Diberikan HGU?

Luas tanah yang dapat diberikan Hak Guna Usaha minimal 5 hektar dan apabila lebih dari 25 hektar, maka harus memakai investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.

Subjek Hak Guna Usaha

Siapakah yang dapat menerima Hak Guna Usaha (HGU)? Berdasarkan peraturan dan Perundang-Undangan yang mengatur mengenai Hak Guna Usaha, Subjek yang dapat menerima HGU ada 2 yaitu :

  1. Warga Negara Indonesia; atau
  2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Pengunaan HGU

Berdasarkan Pasal 12 Permen ATR/BPN No 7 Tahun 2017, Penggunaan tanah Hak Guna Usaha untuk usaha pertanian, perikanan dan peternakan. Adapun usaha pertanian yang dimaksudkan disini meliputi usaha perkebunan, tanaman pangan dan/atau tanaman hortikultura.

Demikian pula untuk usaha pangan yang dapat diberikan HGU adalah dalam rangka pencetakan sawah baru untuk usaha tanaman padi.

Terjadinya Hak Guna Usaha

HGU dapat diberikan kepada WNI atau Badan Hukum di Indonesia berdasarkan penetapan Pemerintah dalam hal ini adalah Kementerian ATR/BPN yaitu dengan memberikan Surat Keputusan Pemberian HGU.

Berdasarkan Pasal 59 Perment ATR No 7/2017, Kewenangan pemberian, perpanjangan atau pembaruan HGU adalah sebagai berikut :

  1. Kepala Kantor Pertanahan dengan luas tanah sampai dengan 25 Ha (dua puluh lima hektar);
  2. Kepala Kantor Wilayah BPN dengan luas tanah lebih dari 25 Ha (dua puluh lima hektar) sampai dengan 250 Ha (dua ratus lima puluh hektar); dan
  3. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional dengan luas tanah lebih dari 250 Ha (dua ratus lima puluh hektar).

Bisakah HGU Dibebani Hak Tanggungan?

HGU merupakan salah satu hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan atas utang dengan dibebani hak tanggungan sebagaimana Pasal 33 UUPA.

Hak dan Kewajiban Pemegang HGU

Hak Pemengang HGU

Pemegang Hak Guna Usaha berhak untuk :

Kewajiban Pemegang HGU

Selain hak, tentu saja pemegang HGU memiliki beberapa kewajiban terkait HGU yang dimiliknya, yaitu :

Hapusnya HGU

HGU dapat dihapuskan apabila :

Kapan HGU dimohon Perpanjangan dan Pembaharuannya?

HGU dapat dimohon perpanjangan jangka waktunya mulai dari 5 tahun – 2 tahun sebelum jangka waktu HGU Habis.

Apabila jangka waktu HGU tersebut telah habis, maka pemegang HGU dapat mengajukan permohonan pembaruan HGU paling lama 2 (dua) tahun sejak masa berlaku HGU nya habis.

Apabila dalam jangka waktu 2 (dua) tahun sejak masa berlaku HGU nya telah habis, pemegang HGU tidak melakukan permohonan pembaruan HGU, maka HGU tersebut hapus demi hukum dan tanahnya kembali menjadi Tanah Negara.

Biaya Pengurusan HGU

Berapa biaya pengurusan HGU? Pertanyaan ini tentu saja sering menjadi bahan pertimbangan ketika sebuah perusahaan ingin mengajukan permohonan, perpanjangan maupun pembaruan HGU.

Berdasarkan peraturan mengenai HGU dapat disimpulkan bahwa biaya pengurusan permohonan, perpanjangan maupun pembaruan HGU dibedakan menjadi 3 macam yaitu :

  1. Biaya Pemasukan Negara Bukan Pajak atau yang kita kenal dengan istilah PNBP.
  2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) khusus untuk perolehan HGU pertamakali.
  3. Biaya transfortasi, akomodasi dan konsumsi (biaya operasional) sesuai Pasal 21 PP No 128 Tahun 2015 dinyatakan bahwa biaya trasfortasi, akomodasi dan konsumsi dibebankan kepada wajib bayar (pemohon HGU)

Hal-hal yang mempengaruhi besar kecilnya ketiga biaya tersebut diatas tentu saja pada luas areal yang dimohon HGU, jumlah bidang tanah (jumlah hamparan bidang tanahnya) dan letak administratif di pemerintahan yang mempengaruhi juga nilai objek tanah tersebut (NJOP)

a. Biaya PNBP

Pemasukan Negara Bukan Pajak dikenakan dalam beberapa layanan pemberian HGU yaitu :

1. Pengukuran

Tarif PNBP untuk layanan pengukuran dibedakan berdasarkan luasan lahan yang dimohon pengukuran.

Luas Tanah sampai dengan 10 Ha, tarif PNBP dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut :

Tarif Ukur (TU) = ((Luas Tanah (m2) : 500) x HSBKu) + Rp. 100.000,-

Luas Tanah lebih dari 10 Ha sampai dengan 1000 Ha, tarif PNBP dihitung dengan rumus sebagai berikut :

Tarif Ukur (TU) = ((Luas Tanah (m2) : 4000) x HSBKu) + Rp. 14.000.000,-

Luas Tanah lebih dari 1000 Ha, tarif PNBP dihitung dengan rumus sebagai berikut :

Tarif Ukur (TU) = ((Luas Tanah (m2) : 10.000) x HSBKu) + Rp. 134.000.000,-

HSBKu merupakan Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran yang besarnya dapat dilihat pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 132/PMK.02/2010 Tentang Indeks Dalam Rangka Penghitungan Penetapan Tarif Pelayanan PNBP Pada Badan Pertanahan Nasional yang telah dirubah melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 51/PMK.02/1012.

2. Pemeriksaan Tanah

Tarif PNBP untuk layanan Pemeriksaan Tanah oleh Tim Peneliti Tanah dihitung berdasarkan rumus :

Tpp=((luas (m2) : 500) x HSBKpp) + Rp.350.000,-

HSBKpp adalah Harga Satuan Biaya Khusus Pantiai Pemeriksa Tanah sesuai Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 132/PMK.02/2010 Tentang Indeks Dalam Rangka Penghitungan Penetapan Tarif Pelayanan PNBP Pada Badan Pertanahan Nasional.

3. Tarif Pendaftaran Surat Keputusan atas Perpanjangan/pembaruan HGU

Tarif pelayanan pendaftaran tanah untuk keputusan perpanjangan atau pembaruan hak atas tanah dihitung berdasarkan rumus :

T = (2‰ x Nilai Tanah) Rp100.000,00

b. BPHTB

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan untuk pemberian HGU pertamakali. Adapun tarif BPHTB adalah 5% dari Nilai Objek Tanah setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

c. Biaya Transfortasi, Akomodasi dan Konsumsi

Komponen biaya operasional yang terdiri dari biaya transfortasi, akomodasi dan konsumsi dihitung berdasarkan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku di daerah dimana objek tanah yang dimohon HGU tersebut berada.

Tata Cara Permohonan HGU

Pemberian HGU dapat dilakukan melalui tahapan sebagai berikut :

  1. Pengukuran atas tanah yang dimohon HGU
  2. Permohonan HGU
  3. Pemeriksaan Tanah
  4. Penetapan HGU
  5. Pendaftaran HGU

Secara garis besar dapat dilihat melalui diagram sebagai berikut :

Bagan Alur Pengurusan Hak Guna Usaha

Pengukuran Lahan Yang Akan Dimohon HGU

Beberapa kelengkapan berkas dan fisik yang harus dipersiapkan dalam rangka permohonan pengukuran lahan antara lain :

  1. Pemasangan tanda batas lahan
  2. Klarifikasi batas dengan pemilik tanah yang bersebelahan. Apabila ada kawasan hutan, maka kita harus memintakan klarifikasi batas dengan output berupa Berita Acara dari KLHK/PHW/BPKH
  3. Menghadirkan pemilik tanah yang bersebelahan saat pelaksanaan pengukuran dan menandatangani Gambar Ukur
  4. Surat Pernyataan Tidak Sengketa dari Pemohon yang diketahui Kepala Desa
  5. Surat Pernyataan telah memasang tanda batas

Selanjutnya pemohona mengajukan permohonan pengukuran kepada BPN sesuai kewenangan seperti yang dapat dilihat pada gambar dengan melengkapi persyaratan sebagai berikut :

Setelah membayar PNBP sesuai ketentuan maka akan dijadwalkan pelaksanaan pengukuran oleh Kantor Pertanahan. Apabila kewenangan pengukuran di Kanwil BPN, Kepala Kantor Pertanahan membuat surat pengantar ke Kanwil BPN. Apabila kewenangan pengukuran ada di Kementerian ATR/BPN, maka Kanwil BPN membuat surat pengantar ke Kementerian ATR/BPN RI.

Setelah pelaksanaan pengukuran, hasil pengukuran akan ditunjukan terlebih dahulu (diekspose) untuk memastikan semua berkas dan hasil pengukuran sesuai dengan batas lahan yang dimiliki pemohon. Jika tidak ada kendala, maka Peta Bidang Tanah (PBT) akan diterbitkan.

Permohonan Hak Guna Usaha (HGU)

Permohonan HGU diajukan secara tertulis kepada Menteri ATR/BPN melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten tempat lokasi areal yang dimohon.

Adapun berkas yang harus dilampirkan berdasarkan lampiran Permen ATR/BPN No 7 Tahun 2017 adalah sebagai berikut :

Untuk permohonan pemberian Hak Guna Usaha Perorangan *):

  1. Identitas pemohon dan/atau kuasanya
  2. Surat kuasa, apabila dikuasakan
  3. Peta bidang tanah

Untuk permohonan pemberian Hak Guna Usaha Badan Hukum *):

  1. Akta pendirian badan hukum beserta perubahannya (apabila ada), pengesahan/persetujuan dari pejabat yang berwenang dan tanda daftar perusahaan
  2. Surat kuasa apabila dikuasakan
  3. Pertimbangan teknis pertanahan dan Izin Lokasi
  4. Persetujuan penanaman modal bagi perusahaan yang menggunakan fasilitas penanaman modal dari instansi teknis
  5. Perjanjian kerjasama kemitraan dengan masyarakat sekitar yang dilampiri dengan daftar peserta plasma yang ditunjuk berdasarkan usulan dari camat dan lurah/kepala desa setempat yang ditetapkan oleh bupati/walikota/pejabat yang ditunjuk
  6. Surat pernyataan direksi perusahaan dalam bentuk akta notariil yang memuat:
    a. Pernyataan rekapitulasi perolehan dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila ternyata dikemudian hari terjadi permasalahan menjadi tanggung jawab sepenuhnya perusahaan dan tidak akan melibatkan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
    b. Pernyataan tanah yang dimohon tidak terdapat konflik/sengketa/perkara dan keberatan dari pihak lain
    c. Pernyataan peserta plasma adalah benar-benar masyarakat sekitar dan atau masyarakat yang memenuhi persyaratan sebagai peserta plasma
    d. Pernyataan kesanggupan melaksanakan tanggung jawab sosial dan lingkungan
    e. Pernyataan kesanggupan membangun kebun plasma apabila di sekitar lokasi tanah yang dimohon Hak Guna Usaha tidak terdapat masyarakat

Untuk permohonan perpanjangan/pembaruan Hak Guna Usaha Perorangan *):

  1. Sertipikat Hak Guna Usaha
  2. Identitas pemohon dan kuasanya (apabila dikuasakan)
  3. Surat kuasa apabila dikuasakan
  4. Surat keterangan pendaftaran tanah
  5. Keterangan hasil penilaian usaha dari instansi teknis
  6. Persetujuan perubahan jenis tanaman dari instansi teknis apabila terjadi perubahan jenis tanaman
  7. Peta Bidang Tanah hasil pengukuran ulang
  8. Persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Usaha yang akan diperpanjang dibebani Hak Tanggungan

Untuk permohonan perpanjangan/pembaruan Hak Guna Usaha Badan Hukum *):

  1. Sertipikat Hak Guna Usaha
  2. Identitas pemohon
  3. Akta pendirian beserta perubahannya (apabila ada), dan pengesahan/persetujuannya dari pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, serta tanda daftar perusahaan
  4. Surat kuasa apabila dikuasakan
  5. Surat keterangan pendaftaran tanah
  6. Keterangan hasil penilaian usaha dari instansi teknis
  7. Persetujuan perubahan jenis tanaman dari instansi teknis apabila terdapat perubahan jenis tanaman
  8. Peta Bidang Tanah hasil pengukuran ulang
  9. Pernyataan kesanggupan melaksanaan tanggung jawab sosial dan lingkungan disertai dengan bukti pelaksanaannya

Apakah HGU Bisa Dilepaskan/Dialihkan?

HGU bisa dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat untuk menerima HGU, serta perubahan peruntukannya setelah mendapatkan izin dari pejabat yang memberikan izin penetapan HGU tersebut dan telah memperoleh rekomendasi dari instansi terkait.

Perubahan penggunaan (komoditas) tanah Hak Guna Usaha hanya dapat dilakukan setelah mendapatkan izin dari pejabat yang berwenang, serta harus dilaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.

Pelepasan Hak Guna Usaha kepada Negara diketahui oleh pejabat yang berwenang dengan menyerahkan sertipikat Hak Guna Usaha yang bersangkutan. Pelepasan tersebut kemudian dicatat didalam buku tanah dan daftar umum lainnya.

Apakah Informasi Tentang HGU Bisa Diketahui Publik?

Dialam Pasal 61 Permen ATR/BPN No 7/2017 diatur mengenai keterbukaan data HGU namun dalam batasan sebagai berikut :

  1. Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui tentang data fisik dan yuridis atas tanah HGU yang meliputi :
    1. Subjek pemegang HGU;
    2. letak dan luas tanah HGU;
    3. Peta Bidang Tanah HGU;
    4. Jenis penggunaan atau pemanfaatan (komoditi) HGU tersebut
  2. Namun demikian pemberian informasi data fisik dan data yuridis tersebut diatas dikecualikan bagi warkah atau dokumen perolehan tanah Hak Guna Usaha.
  3. Perolehan informasi tersebut biaya sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Demikian ulasan mengenai Hak Guna Usaha (HGU), untuk tata cara perolehan HGU Insyaa Allah akan saya tuliskan di artikel selanjutnya.

Jika informasi ini berguna silahkan dishare dan jika ada yang perlu didiskusikan silahkan tuliskan di komentar. Terimakasih sudah mengunjungi blog kangdede… 🙂

Ulasan
Exit mobile version